การลงทุนในธุรกิจ Apartment การที่จะลงทุนสร้าง Apartment ให้เช่าถ้าผู้ประกอบการมีที่ดินเป็นของตนเอง และมีเงินลงทุนค่าก่อสร้างโดยไม่ต้องไปกู้ยืมก็จะไม่มีปัญหาวิตกกังวลใด ๆ แต่ถ้าต้องมีการกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนองค์ประกอยต่อไปนี้เช่น การชำระหนี้คืน ระยะเวลาคุ้มทุน ผลตอบแทนการลงทุนและความเสี่ยงใด ๆ ที่จะเกิดขึ้น เป็นสิ่งที่สถาบันการเงินที่ให้การสนับสนุนทางการเงินต้องการทราบ
ดังนั้นการสร้าง Apartment ให้เช่าควรสร้างความเชื่อมั่นให้ตนเอง และผู้สนับสนุนทางการเงินโดยการวางแผน
การพัฒนาโครงการ ซึ่งมีเกณฑ์การพิจารณาว่าโครงการ Apartment ที่จะสร้างให้ประสบความสำเร็จควรคำนึงถึง ปัจจัยต่างๆ ดังนี้
1. ทำเลที่ตั้ง (Location) ของโครงการ Apartment
การพิจารณาว่าทำเลที่ตั้งดีหรือไม่ โดยพิจารณาจากที่ตั้งโครงการอยู่ในเขตชุมชน อยู่ริมถนน หรือใกล้ถนนใหญ่
ใกล้ตลาดการเดินทางสะดวกมีรถโดยสารประจำทางผ่าน หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้า( ในเขตกรุงเทพฯ)อยู่ในซอยลึกเกิน ไปหรือไม่ ทางเข้าออกเงียบและเปลี่ยวหรือไม่การเดินทางเข้าออกของผู้เช่าลำบากหรือไม่ มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากน้อยแค่ไหน
2. กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย (Target Group)
ต้องพิจารณาว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นใคร มีปริมาณท่าไหร่ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยประเภท Apartment
ยังมีอยู่หรือไม่พฤติกรรมของกลุ่มเป้าหมายต้องการเปลี่ยนไปอยู่อพาร์ทเม้นท์ใหม่ที่มีราคาค่าเช่าเท่าเดิมต้องการหรือ ไม่ต้องการอะไร
3 . คู่แข่ง
อพาร์ทเม้นท์ที่มีอยู่ในบริเวณนั้นมีเพียงพอต่อความต้องการหรือไม่ อัตราการเข้าพักอาศัย ระดับราคาค่าเช่า ค่าน้ำ
ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ที่เรียกเก็บจากผู้เช่า สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่มีให้นำสิ่งเหล่านี้มาปรับใช้กับโครงการ Apartment ที่จะก่อสร้าง
4. กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง Apartment
จะแบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ
4.1 ส่วนที่เกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร
การก่อสร้างอาคารจะต้องเกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายฉบับเช่น - พรบ. ผังเมือง ที่ดินที่จะก่อสร้างอยู่ในพื้นที่สีอะไรสามารถก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยประเภท Apartment ได้หรือไม่
- พรบ. ควบคุมอาคาร เกี่ยวกับการขออนุญาตก่อสร้างอาคารขนาดของอาคารที่จะก่อสร้างได้จะขึ้นอยู่กับ ความกว้างของถนนที่ติดพื้นที่ก่อสร้างเนื่องจากมีพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กำหนด ให้ต้องมีระยะล่นในการก่อสร้างและจำกัดความสูงของอาคาร ดังนี้
- อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนน สาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร
- อาคารที่ก่อสร้างใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตรให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร
- อาคารที่ก่อสร้างใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 20 เมตรขึ้นไปให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร
โดยการก่อสร้างอาคารจะมีความสูงไม่เกิน 2 เท่าของความกว้างของถนนรวมกับระยะล่น เช่น พื้นที่ที่จะก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ด้านหน้าติดถนนกว้าง 6 เมตรดังนั้นการก่อสร้างอาคารจะต้องมีระยะล่น
ไม่ต่ำกว่า 3 เมตรจากที่ดินส่วนที่ติดกับถนน (อาคารที่ก่อสร้างใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อย
กว่า 10 เมตรให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร)ดังนั้นการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์จะสูงได้ไม่เกิน 16 เมตร (6 + 3 = 9 เมตร X 2 เท่า = 18 เมตร) เป็นต้น ตามพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้างได้กำหนดให้ภายในอาคารต้องมีทางเดินภายในอาคาร กรณีอาคารที่ถูกสร้างมีการสร้างห้อง 2 ฝั่ง ทางเดินภายในอาคารต้องกว้าง 2 เมตรแต่ถ้ากรณีอาคารที่ถูกสร้างมีการสร้างห้องฝั่งเดียว ทางเดินภายในอาคารต้องกว้าง 1.5 เมตร ส่วนพื้นที่ห้องขึ้นอยู่กับความกว้างยาวของแต่ละห้อง ตามพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ได้กำหนดให้มีพื้นที่จอดรถ 120 ตร.ม.ต่อรถ 1 คัน ดังนั้นถ้ามีพื้นที่ใช้สอยรวมภายในอาคารที่ก่อสร้าง 1,200 ตร.ม.จะต้องจัดให้มีพื้นที่จอดรถ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ภายในอาคาร หรือพื้นที่ภายนอกอาคาร 10 คัน
ในส่วนนี้ยังมีข้อปลีกย่อยอีกมากที่ต้องพิจารณาครับในที่นี้ขอเสนอเพียงเท่านี้ก่อนครับ 4.2 ส่วนที่เกี่ยวข้องกับการบริหาร Apartment
หลังจากที่ก่อสร้างเสร็จแล้วก็จะเป็นส่วนของการบริหารจะมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องเช่น - พรบ. สิ่งแวดล้อม ถ้า Apartment ที่ก่อสร้างมีขนาดมากกว่า 80 ห้องต้องทำรายงานศึกษาผลกระทบ ต่อสิ่งแวดล้อม เพื่อใช้ในการขออนุญาตเปิดใช้อาคาร
- พรบ. หอพัก มีหลักเกณฑ์กำหนดว่า อพาร์ทเม้นท์ที่อยู่ในข่ายต้องจดทะเบียนเป็น หอพัก และอยู่ในความดูแลของกระทรวงการพัฒนาสังคมฯจะต้องดำเนินกิจการเข้าข่าย และครบทั้งสาม ประเด็นต่อไปนี้
1. มีการจัดสถานที่ขึ้นเพื่อรับผู้พัก เช่น มีห้องนอน และเครื่องใช้ในการหลับนอนห้องน้ำ และห้องส้วม
2. เจ้าของมีเจตนารับผู้พักเพื่อเอาค่าตอบแทน
3. รับผู้พัก ตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป และอยู่ในระหว่างการศึกษาตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
อพาร์ทเม้นต์ที่ดำเนินกิจการครบทั้ง 3 ข้อนี้ต้องจดทะเบียน หอพักหากอพาร์ทเม้นท์ใด แม้จะดำเนิน กิจการคล้ายคลึงข้างต้นแต่เข้าข่ายไม่ครบทั้งสามประเด็น ขาดประเด็นที่สำคัญ คือ รับผู้พักที่มิได้อยู่ในระหว่างการศึกษาตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ก็มิต้องจดทะเบียนขึ้นอยู่ในความดูแลของกระทรวงการพัฒนาสังคมฯ
5. การก่อสร้าง
ค่าก่อสร้าง
สถาปนิกและวิศวกรจะบอกข้อมูลเบื้องต้นของค่าก่อสร้างโดยคิดเป็นตารางเมตร เช่น ต้นทุนค่าก่อสร้างจะคิดเป็น ต่อตารางเมตรเช่น 7,500 บาทต่อตร.ม. (ไม่รวมงานระบบลิฟท์) แต่ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับวัสดุตกแต่งนอกจากนี้ยัง มีค่าออกแบบ ค่าควบคุมงานก่อสร้างอีก
การควบคุมการก่อสร้าง
ผู้ประกอบการควรพิจารณาตรวจสอบให้ระยะเวลาการก่อสร้างเป็นไปตามแผน เพราะถ้าระยะเวลาการก่อสร้างไม่เป็น ไปตามที่กำหนดผู้ประกอบการอาจได้รับรายได้ล่าช้ากว่ากำหนดแต่ต้องชำระหนี้เงินกู้พร้อมดอกเบี้ยแล้ว และอาจ กลายเป็นปัญหาขึ้นมาได้
6. การดำเนินการ
รายจ่าย
เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จก็จะเข้าสู่ขั้นตอนการบริหารค่าใช้จ่ายเริ่มต้นของการทำ Apartment จะประกอบไปด้วย ค่าจ้างพนักงานต่างๆ เช่น ยามพนักงานทำความสะอาด ค่าทำบัญชี ค่าทำป้ายโฆษณา และประชาสัมพันธ์โครงการค่าใช้จ่ายส่วนกลางเช่นค่าไฟฟ้าส่วนกลางเป็นต้น
รายรับ
ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอัตราการเข้าพักของผู้เช่าห้องว่าจะมีสัดส่วนเท่าใด ในแต่ละช่วงเวลาเช่น คาดว่าจะมีผู้เช่า ห้องพัก ประมาณ 50% ในช่วง 6 เดือนแรกหลังจากนั้นจะเพิ่มเป็น 70% ของจำนวนห้อง อัตราการเข้าพักนี้จะมีผล ต่อรายได้ในแต่ละเดือนของผู้ประกอบการเพราะนอกจากรายได้จากค่าเช่าห้องแล้วยังมีรายได้จากค่าไฟฟ้า ค่าน้ำและค่าโทรศัพท์ด้วยการประมาณการรายรับที่ดีจะทำให้ควบคุมรายจ่ายในส่วนของการดำเนินงานได้ด้วย 7. ผลตอบแทนที่จะได้รับและระยะเวลาคืนทุน
เมื่อสามารถประเมินเงินลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ รายรับและรายจ่ายที่จะมีขึ้นในอนาคตได้แล้วว่าเป็นจำนวน เท่าใดก็จะทำให้ทราบถึงผลตอบแทนจากการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์และระยะเวลาคืนทุนกี่ปีซึ่งต้องใช้วิธีทางการเงิน มาคำนวณ โดยคิดถึงเรื่องมูลค่าของเงินพิจารณาจากรายได้รายจ่าย และค่าก่อสร้าง สมมุติว่าผลตอบแทนที่ได้รับเป็น 12% คืนทุนภายใน 10 ปีซึ่งผลตอบแทนที่ได้รับต้องนำไปเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยซึ่งผลตอบแทนที่ได้รับควรสูง กว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ผลสรุปของการวิเคราะห์ผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในธุรกิจ Apartment จะทำให้ผู้ประกอบการรู้ถึงความเป็นไปได้ของการลงทุนในธุรกิจนี้ทำให้ทราบว่าคุ้มค่าต่อการลงทุนหรือไม่  
|